Eine eigene Immobilie kaufen, ohne einen Cent angespart zu haben – kann das funktionieren? Einige Banken bieten tatsächlich Vollfinanzierungen an, bei denen der gesamte Kaufpreis über ein Darlehen abgedeckt wird. Solche Kredite ohne Eigenkapital sind jedoch nicht für jeden geeignet. Unter welchen Voraussetzungen ein Immobilienkauf ohne Erspartes dennoch gelingen kann, erfahren Sie hier.
Finanzierung ohne Eigenkapital: Wann ist sie möglich?
Üblicherweise fordern Banken einen erheblichen Eigenkapitalanteil, häufig zwischen 20 und 30 Prozent des Kaufpreises. Dennoch besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, eine Immobilie vollständig finanzieren zu lassen. Annett Purfürst von Purfürst Immobilien in Wandlitz erklärt: „Ein stabiles Finanzierungsprofil erfordert ein hohes und sicheres Einkommen, beispielsweise durch eine unbefristete Anstellung mit attraktivem Gehalt.“ Des Weiteren sei eine makellose Bonität notwendig, also ein hoher Schufa-Score ohne negative Einträge, sowie eine wertbeständige Immobilie in einer guten Lage und gutem Zustand, die der Bank als Sicherheit dient.
Viele Kreditinstitute erwarten zudem, dass zumindest die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) aus eigenen Mitteln getragen werden. „Wer diese Bedingungen erfüllt, kann möglicherweise eine Finanzierung des Eigenheims ohne eigenes Kapital erhalten“, so Purfürst weiter, „sollte jedoch die damit verbundenen Risiken nicht unterschätzen.“
Vollfinanzierung: Risiken und Herausforderungen
Beim Kauf ohne Eigenkapital fällt die monatliche Kreditrate höher aus, da die gesamte Kaufsumme – einschließlich des sonst üblichen Eigenanteils – finanziert werden muss. „Banken berechnen oft einen Zinsaufschlag für das erhöhte Risiko, was die Finanzierung zusätzlich verteuert“, erläutert Purfürst.
Ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Ausgaben fehlt ebenfalls. „Gerät das Einkommen ins Stocken oder steigen die Zinsen, kann schnell eine finanzielle Schieflage entstehen“, warnt Purfürst. Auch beim Wiederverkauf können Nachteile auftreten: „Da die Restschuld lange hoch bleibt, könnte bei sinkenden Immobilienpreisen der Verkaufserlös nicht ausreichen, um den Kredit vollständig abzulösen – ein Albtraum.“
Alternativen: Sparen oder günstigere Immobilien wählen
Wer von einem Eigenheim träumt, aber noch keine Rücklagen hat, sollte alle Optionen in Betracht ziehen. „Eine Möglichkeit ist, den Kauf zu verschieben und in der Zwischenzeit Kapital anzusparen“, rät Purfürst. Schon ein paar hundert Euro monatlich beiseitegelegt können sich über die Jahre zu einem soliden Startkapital entwickeln.
Staatliche Förderungen oder Unterstützung durch die Familie können ebenfalls helfen. „Es lohnt sich, den geplanten Kaufpreis zu hinterfragen“, so Purfürst. „Vielleicht kommt eine kleinere Wohnung oder ein Objekt in einer günstigeren Lage infrage – damit sinken Kaufpreis, Nebenkosten und Monatsrate.“ Oft sei eine Finanzierung mit zumindest etwas Eigenkapital langfristig die solidere Wahl anstatt einer riskanten Vollfinanzierung.
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Hinweise:
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
